樓市走勢｜加P息周期剛開始！香港買樓要捱貴息不如轉投內地樓
【樓市走勢2023】本港銀行上周起，跟隨美國陸續上調最優惠利率（P），主要加幅為0.125厘，僅集友銀行最新加0.25厘，罕有不跟大隊。目前銀行因應各自貸款部署，已出現4個P，除了「細P」的5.75厘及「大P」的6厘，亦出現少數5.875厘及6.125厘。
1個月港元拆息HIBOR抽升
由於與樓按相關的1個月港元拆息（HIBOR）抽升，最新見3.77%，已明顯高於主要按息的3.5%，特別是中小型銀行的資金成本出現上升壓力，因此出現相關現象。
買家對入市採觀望態度
近排買家對入市採觀望態度。據代理指，各區成交量續跌，假期睇樓量較加息前回落約20%至50%，普遍業主又提高議價空間。不過老樓不會只聽代理的話，趁留港三天內，看看一手同二手樓，發覺有截然不同的怪現象。
把層舊樓翻新 把儲蓄轉買大灣區樓
最近有兩位朋友分別看新盤和二手樓，得到的經驗是，有大量優惠在前的一手貨，配合大量代理在現場人海戰術和示範單位下，曾有點心動入市，但抽不到前籌便放棄了，問他們原因時，宜家仲有樓住緊，一手雖然有優惠但價錢高，縱使賣了樓也要補百多萬元，不如把層舊樓翻新，把儲蓄轉買大灣區樓。
升幅更比香港可觀
「橫掂經常回內地，不用租酒店，而且講送禮，內地樓仲豪，買樓送車，而且價錢已平了兩成有多，偏遠地區更平，中長遠計，香港有一層便可，把眼光放在其他地方。」我問內地亦有本身問題喎！他們說以十年計，內地樓經濟好快跑過香港，升幅更比香港可觀（唔駁咀了）。
留低的業主總有點實力
至於二手樓，減價盤不多，始終去年跌市超低咗，留低的業主總有點實力，除非再有經濟問題發生，否則寧願封盤或改租；朋友說，宜家好多是業主盤，多數有人住緊，唔同去年大把吉盤及鎖匙盤，任睇任劈，低市價少少已經執到，所以亦暫停了睇樓，看定點再決定。
實際按息已超過三厘
有前輩說：「美國宣布加息0.25厘後，預計短期內同業拆息（H）會稍為回升，進一步影響新按揭成本。由於自去年起實際按息已累積一定升幅，實際按息已超過三厘，短期內市場仍然沒有充足的購買力，部分中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓，特別是二手樓價。由於銀行體系結餘低於500億元，而美國與香港息差未來幾個月內不會收窄，今年內仍有機會加1至2次P，相信P利率動向仍是影響樓價最大因素。」
外界解讀為「放鴿」訊號
雖然美國議息聲明中，亦已刪除關於暗示將進一步加息的措詞，外界解讀為「放鴿」的訊號，甚至認為加息周期結束，但是否代表息口短期有望見頂，後市可重拾動力，相信仍要觀察美聯儲於6月中舉行的議息會議結果。
買樓者要做好心理準備
在按息仍有上升風險下，預計短期內二手低價、低量的交投情況將持續。但本港息率再有上升趨勢，這才是真正加息周期的來臨。買樓者要做好心理準備，未來日子要捱貴息。
作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。
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後話
地產佬的老實話？或是廢話？夢話？
