港樓市面臨3挑戰

港樓市面臨3挑戰 短期阻力大

 評論‧世情2022/09/02

長期以來，購買住宅物業一直是在香港積累財富的重要途徑，但現在這一途徑正面臨挑戰。在經歷了多年的強勁增長後，近年來大環境的變化，對樓市也輪番造成衝擊。從2019年社會動盪、到2020年起疫情爆發、再到最近的移民趨勢，在這些因素的影響下，香港的樓價停滯不前。滙豐銀行早前宣布上調H按封頂息率，為主要銀行中首例，預期將對其他銀行造成一系列連鎖反應，而最終所有按揭利率都會上升，短期內香港樓市也會愈見顛簸。

港疫下樓價增長 遜亞太

2019年至2021年期間，盡管全球實施量化寬鬆政策，但香港的樓價僅增長了4.5%，遠遠落後於其他亞太發達經濟體；相比之下，新西蘭和澳洲分別上漲了48%和28%，而與香港相似度高的經濟體新加坡，同期內樓價也上漲了13%（圖一）。

從房屋交易量和按揭貸款增長的角度看，二級市場的韌性相對較強；不過，這個勢頭主要來自於按揭保險計劃的推動，即允許買家承擔更高的槓桿。通過該計劃批准的新增房屋貸款佔比，從2019年的16%上升至今年6月的55%，市場平均按揭成數（（Loan-to-Value Ratio，LTV）也從47%攀升至56%。

銀行勢加P 移民潮影響情緒

香港樓市短期內面臨着3方面的挑戰。首先，美元與港元套利交易會導致本港利率升高，與大多數按揭貸款掛鈎的一個月香港銀行同業拆息（HIBOR），已經從去年的0.16%飈升至上月中旬的1.9%（圖二），當前H按利率也已經達到2.5%的封頂位，估計銀行採取行動調整最優惠利率（Prime Rate）只是時間問題。

其次，移民潮將會影響市場情緒。雖然難以計算淨流出人口中的移民佔比，但房地產市場無疑出現了更多與移民相關的拋售；同時，疫下出入境管制增加了內地和海外人士來港定居的難度，對樓市的短期需求而言也是一個打擊。

第三，持續的防疫措施和限制，對於經濟而言是弊大於利的，尤其是家庭購買力受到進一步削弱。家庭收入的兩年平均增速已連續9個季度呈現負增長，在今年第二季仍下降了0.8%。

持續防疫措施 削家庭購買力

在利率上升、出入境管制依然嚴格、經濟前景黯淡等多重挑戰下，香港房地產行業短期內將面臨較大阻力。我們預計今年香港的最優惠利率將提高至少25個基點，房屋交易量則可能會保持現時的水平，但如果疫情清零政策和出入境管制措施沒有較大放寬，樓價在未來12個月可能會下降5%。

撰文 : 艾西亞（Alicia García Herrero） 法國外貿銀行亞太區首席經濟學家

欄名 : 評論

後話

相信不少玄學大師在前和昨年對壬寅虎年的樓市和股市預測都大跌眼鏡！不過，也可藉機解脫說是應驗「赤馬紅羊」和「天剋地沖」災劫所至！又準驗了！