樓市走勢2023｜美聯料全年樓價升1成

樓市走勢2023｜美聯黃建業：三因素影響後市！料全年樓價升1成

    hkbt 2023.02.31

樓市走勢2023｜美聯集團主席黃建業指，香港樓市提早迎來樓市小陽春，通關加上3大利好因素，預測全年樓價有望升約10％，物業交投按年可升逾4成。

樓市走勢2023｜兔年剛至，樓股迎來好開始。美聯集團主席黃建業指出，隨著通關落實，新一年香港樓市迎早春「開靚局」，樓市小陽春提早出現，現時通關威力尚未完全展現，加上3大利好因素，預測全年樓價有望升約10％，物業交投按年可升逾4成。

樓市走勢2023｜美聯黃建業：「人無樓不發」

黃建業指，據歷史數據反映，早春往往代表樓市展現升勢，相信通關及港股節節上升，可續帶動樓市反彈。如想後市延續好勢頭，視乎3大影響因素，香港樓市有望「更上幾層樓」，料全年樓價有力升約10%，住宅物業成交按年勁彈逾4成，更直言：「人無樓不發」。

樓市走勢2023｜美聯集團主席黃建業

圖片：香港財經時報

美聯集團主席黃建業將2023年樓價預測調高，預料可升約10%。

樓市走勢2023｜樓市小陽春提早出現

黃建業表示，今年春節早臨，「樓市小陽春」提早於春節前已經出現，二手交投更是「脫穎而出」。據美聯物業分行統計全港35個大型屋苑，於年初一至年初八的交投數據，今年成交錄約66宗，是為近10年次高紀錄，只是僅次於「大旺市」的2021年的年初一至年初八。

樓市走勢2023｜二手率先反彈

黃建業估計，二手成交於1月全月可達到4,000宗水平，不僅按月升逾2成，更已較過去10年每月平均成交量約3,700宗高出8%，反映本地購買力因通關引發，湧入去年樓價急挫的二手市場，令二手交投率先全面「復常」。

樓市走勢2023｜近十年年初一至年初八二手成交情況

圖片：美聯物業分行紀錄

2023年初一至年初八的交投字僅次於屬於「大旺市」的2021年同期。

樓市走勢2023｜一手市場有待新盤推出

至於一手，表現有改善但仍然稍遜於二手，由於未有大型全新盤推出，現時市場單靠貨尾支撐，料1月一手成交錄500宗左右的水平，雖然較過去10年每月的平均數1,250宗，少約60%，但是按月仍大升約86%。

樓市走勢2023｜「樓市早春」料全年情況更可觀

據美聯物業房地產數據及研究中心的資料顯示，自1996年有紀錄以來，樓市共有9次「早春」，即1月過年，當中7次住宅物業交投按年錄得升幅，相信今年亦不例外，將出現「價量齊升」的情況。預計今年整體住宅物業成交量可達6.6萬宗，按年升逾4成。

樓市走勢2023｜樓市「四盞綠燈」

黃建業指出，新一年的樓市已開始受惠通關刺激「開靚局」，要延續好勢頭，須有更多因素支持。他於去年底發表新一年樓市預測時，已表示須亮起「四盞綠燈」，刺激資金回流買磚頭。該「四盞綠燈」包括－

• 第一盞綠燈：中港全面通關
• 第二盞綠燈：經濟復甦
• 第三盞綠燈：市民恢復前景信心
• 第四盞綠燈：息口見頂

樓市走勢2023｜經濟逐步復常回穩

「四盞綠燈」之中，通關已經實現，隨之而來的是股市、恒生指數爆升，反映投資信心開始回升，可見已有兩盞「綠燈」初步亮起。接下來樓市是否延續好勢頭，將視乎經濟及息口兩大因素的走勢。黃建業認為，息口屬於不可控的因素，但年內極有可能見頂。

利好後市因素一：息口料見頂

黃建業認為，立春二月會是香港樓市加速轉勢的「關鍵月份」，因為將出現3大影響後市的因素：第一是美國聯儲局今週將宣佈最新議息結果，如果顯示加息步伐放緩，可預期息口於今年內見頂，對樓市是一大利好。

利好後市因素二：過年後新盤齊發

與此同時，大量新盤正蓄勢待發，將於春節後推出，開價勢必成為後市指標，足以左右大局；如果發展商開價貼市，定可進一步引爆購買力入市，一手成交「追落後」的同時，更可進一步帶動二手，成為推動後市再升的新爆點。

利好後市因素三：《財政預算案》措施

最後，黃建業相信，將於2月下旬公佈的《財政預算案》會是本港樓市另一重要轉捩點，如果有更進一步招商引資的政策，甚或樓市減辣措施，將可推動樓市「更上幾層樓」。有關可以進一步刺激樓市復常的措施，具體建議包括：

方法（1）放寬按揭措施

黃建業建議放寬按揭措施，如2,000萬元以下物業可借9成貸款。他指出，去年二手樓表現最佳的樓價板塊是1,000萬至1,200萬，成交跑贏大市，只跌28%，其中一個原因正是「茂波Plan」的推出，放寬按揭承數到8成至9成，冀新一份的「財政預算案」可以放寬2,000萬元以下的按揭，為樓市進一步鬆綁。

方法（2）減低印花稅

現時仍只有200萬元以下物業可以繳交最低100元的釐印費，惟普遍上車盤接近500萬元，這類型二手物業成交過去3年佔整體市場成交約27%。黃建業建議政府可同時考慮將500萬元以下物業的釐印費一律減至100元，幫助上車人士置業。

方法（3）撤銷雙倍印花稅助換樓

未來供應增加，特別北部都會區，將軍澳及啟德，相信未來人口居住的流動性會大增，開發新界新發展區一方面冀增加房屋供應，同時有助疏解市區人口，惟遷移目標及對象除上車人士外亦包括換樓人士。黃建業建議撤銷雙倍印花稅（DSD），為換樓人士開方便之門，加快香港人口的流動性。

樓市走勢2023｜通關威力未完全發揮

黃建業指出，通關的威力其實未全面展現，觀乎恒生指數已由低位14,000點回升至逾22,000點水平，升幅是驚人的逾50%，但樓價至今僅升約0.7%，可見樓市潛藏巨大的上升空間。中港雖然通關，但仍受制於入境核酸檢測手續及新節長假等因素，暫時未見購買力大舉南移，現時的「樓市小陽春」只是由本土港人以及久居香港的「新香港人」兩大購買力引發。

樓市走勢2023｜調高全年樓價升幅預測至約10%

他相信，隨著春節長假結束，加上有消息指香港將取消或優化入境核酸檢測手續，可吸引更多內地客來港，為樓市帶來新的上升動力，因此調高全年樓價升幅預測至約10%，料全年一手成交將按年急升約7成半至1.6萬宗水平；同時帶動二手成交按年升約3成半，有望達至5萬宗的水平。

後話

近日雷聲頗大，仍是待著下雨和觀察其量勢。上述三個方法會否被採納和又是在何時實施也未知之素。惟有拭目以待吧！