評估今年樓市升跌時間表

頭條日報   敬告樓市 2023-04-20 

1/1評估今年樓市升跌時間表。

筆者就對樓市的預測作一些數據和理據上的補充，在年初時認為樓價較保守的升幅是5%至10%，下半年是有機會收復失地，現在仍然認為這是較健康的預算。如果現實情況較預測復甦時間快，我們要留意樓價是否回復得太快而不夠鞏固，因為香港樓市是在國際動盪中成長的，是不斷先去除泡沫然後再釋放購買力上升的，這種市場調節方式令港人享受樓市財富的美果，這個就是筆者所說的「龍市概念」。

無錯，筆者認為第一個階段的升幅已經是得到確認，第二個階段很大機會在復常之後引起的新一波動力，即下半年出現，在這波購買力未來臨前，我們應該要準備多一點的風險，因為個別板塊很可能出現微調。筆者預算樓花的回復期會在一個月左右結束，接著進入個半月左右較淡靜期，這是根據過去的經驗作的初步評估。

根據以上看法，首先我們要弄清楚兩件事：第一，中國包括香港的經濟復常後會否醞釀第二波購買力；第二，我們用甚麼態度去面對東升西降中的「西降」所引發的市場衝擊。

筆者明白中國經濟的新陳代謝是很快，即是說就算中國內部快速成長，在新陳同時都有代謝的效應，很多負面因素可能是一個代謝效應，或者是一個去泡沫效應，這些非整體的低迷板塊不應該當作是一個經濟欠佳的表現。筆者仍然認為局面發展是值得鼓舞的，我們仍然是認為發生中的數據，包括香港的樓市數據很大機會在第三季及第四季出現新一波的購買力。

日益倚賴霸權、迷信去維持的西方信用體系已經響起了警鐘！那麼香港投資者如何自處？

首先，筆者希望香港的金融監管機構嚴陣以待，關注香港可以買到的投資產品會否有一些隱含條文，令到消費者甚至乎資深投資者都會錯誤判斷金融產品的風險！

投資者亦應重新檢討自己的投資組合，就新形勢去重新調配！尤其是現金比例，在隱含風險的局勢中，減債（即是減少借貸）是可以令到自己賺取將來更多的「機會成本」！「減債等於增持」在當下的環境是一個精明的策略，減債除了可以令到投資者擁有更充分的增持能力之外，亦增加了在風險中的持貨能力（Holding Power）！而持貨能力亦是地產投資的賺錢關鍵，因為地產幾乎唯一的風險就是「斷供」！

房地產的基礎是住宅的租金，而住宅是人生存必須要使用的空間，住宅市場是從未出現過逼倉（或補倉）的情況，銀行絕少在住宅項目行使逼倉這個權利。香港房地產住宅板塊在新局勢下明天會更好！

2023年4月20日

後話

令我聯想到港片甚麼「一個人的武林」？上文似是一個地產佬的江湖美夢和理想？不知了？

若前景是一切都美好明朗，一二手樓正在大陽春將大熱賈，為何地產大佬阿堅叔和蔡叔大罵叫忍無可忍？應無須如此因樓照常賣錢照常賺！地球仍在轉嘛！？真不解！也難怪另一地產湯叔謂「地產是偏門生意」。撈偏門的人心思和業務應是十分複雜，外平庸人是不會明白的。