【香港樓市】瑞銀專訪：減辣不足阻樓價跌1成 中小發展商恐劈價賣樓、近5年發展寫字樓陷「資不抵債」風險？
《施政報告》提出三招樓市減辣，瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉認為，按美國財金官員最新利息政策回風，本港銀行加按息潮難言結束，而且中小型發展商面對高息橫行，或導致劈價賣樓加快資金回籠。瑞銀預期，香港樓市維持弱勢，今年樓價最多跌5%後，明年再跌10%。
梁展嘉接受本報專訪時指出，減辣措施與預期大致相同，惟坦言港人非首置物業印花稅僅削半至7.5%，令人有點失望，因面對新造按息4.125厘和租金回報約3厘的環境下，即使第二套房印花稅完全放開，也不會引來大量買家，反而利好樓市加速復甦
瑞銀：部分中小發展商現金不足以支付短債 「可能蝕本都要賣」
即使樓市減辣，梁展嘉認為目前樓價關鍵在於利息環境，瑞銀分析17家香港中小型上市發展商，當中10間淨負債比率均高於50%，而且現金短債覆蓋率只有0.04至0.24倍，意味手頭現金不足以償還未來一年貸款。
他指該10家中小型發展商約持有1.5萬個單位，即使並非全部合資格即時推售，但在利率近6厘下，這批發展商發行的債券，部分孳息率高達30厘，反映債券投資者認為「有些問題」，部分中小發展商有衝動盡快收回現金。
香港發展商的樓盤LTV（Loan To Value，即借款佔價值比率）約50%至60%，意味着有足夠減價空間，有時可能蝕本都要賣，因要去向銀行償還貸款或利息。
寫字樓或現技術性資不抵債
高息不單衝擊住宅，瑞銀對寫字樓前景更審慎，梁展嘉直言：「若美國明年下半年不減息，本港樓市或有問題，特別是寫字樓市場。」
他解釋，目前商業房地產項目LTV同樣約50%至60%，但中環寫字樓租金自2018年起跌了30%，意味僅餘約10%緩衝，當年銀行以3厘資本化率（cap rate）為抵押品估值，但美國10年期債息高達5厘，當資本化率升，估值將會壓低，「（寫字樓業主）技術上便會資不抵債。」
為何形容僅是「技術性」資不抵債？梁展嘉解釋，在目前市況未有大宗整幢商廈交易個案，銀行沒有必要修改資本化率來重估抵押物業價值，相信銀行願意配合發展商延長還款，因收回抵押品可能要以高折讓出售，套現資金有限。
後話
直到樓市回到所謂健康水平？那又是以何科學經濟數據作指標？
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