花旗：樓價跌到2025年見底
本港樓市跌勢未止，政府10月在《施政報告》宣布多種樓市稅項「減辣」，樓價沒明顯反彈，成交量則有望增加。花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全接受本報專訪時稱，相信成交量已經見底，「減辣」後一二手住宅成交應可回升到每月3300至3500宗，但相比以往牛市時每月5000宗，仍有距離。他認為後市不會因為「減辣」而轉向，可能要到2025年樓價才觸底。
本港二手樓價由2021年8月歷史高位，到現在回調了差不多21%，楊海全表示，假設利率以外的因素不變，經濟又持續不景氣，美國聯邦基金利率要降至3厘以下，本港樓價才有望止跌，在下行期間，或會分階段釋放部分需求。花旗認為加息周期在今年完結，明年下半年合計減息約1厘，屆時美國聯邦基金利率仍逾4厘；估計2025年下半年息口回落到3厘前，伴隨經濟環境改善及減息步伐加快，按現時假設初步推測，本港樓價或於2025年上半年見底。
內地人湧港買樓盛況難再
楊海全直言，香港樓市要外來買家支撐，若內地樓市交投未復甦，本地樓市也面對困難；現時內地很多政策工具不能有效應用，主因美國利率太高，令救市政策的空間受限。內房3月底開始明顯走弱，港樓走勢亦見跟隨，兩個市場表現呈掛鈎跡象。內地人置業心態改變，「他們都不買大陸樓，怎會買香港樓」，就算特區政府之後加碼取消來港置業繳付合計15%的兩項印花稅，回復至2017年前未向非本地買家「加辣」的水平，內地客來港買樓也難重返昔日光景。
《施政報告》宣布「減辣」至今一個月，楊海全說，最近大部分地產商簡報最新營運狀況，都認為吸引外來專才置業的措施有作用，查詢量增加；若在一般市況下，有關措施應能讓牛市重臨，但受利率高企影響，供樓較租樓要花費多一倍以上現金流，兼且經濟前景不樂觀，政策效用被打折扣。
供應方面，楊海全指出，本港樓市結構上供應過剩，去年私樓落成量2.1萬伙，未來3年平均每年都有約2萬伙，惟估算每年需求量不足1.3萬伙，難怪發展商紛紛暫緩買地。有發展商近日透露，建築成本並無降低，計及利息及市場推廣成本如經紀佣金等，能接受的地價成本有限。他舉例，就發展商的機會成本而言，若果一年後推盤，要付出多約5%利息；如套現資金還債甚至做定存，已相當於有5%進賬，若預計一年後樓價升幅不足5%，便理應及早推盤套現，形成現時發展商希望快些去貨。
確保有利可圖 投地出價審慎
發展商買地意欲下降，今年以來合共有6幅地皮流標，楊海全提到，本月港鐵（00066）東涌東站第一期項目「零入標」，主要由於該區供應多，「計不到數，難入標」，情況較好的市區地皮未必每次都流標，惟面對樓價下跌，建築成本不減，項目投資回報壓縮，發展商入標的安全意識明顯提高；目前樓市銷情慢，而且一年繳付的利息相當於少賺5%，相信發展商現階段入市買地，平均會要求20%利潤，確保在扣除樓價下調10%後仍有利可圖，不似以往即使利潤率較低，仍可賺樓價升幅。至於銷售周期較長的豪宅，出售地皮反應會更差。
他又說，以往量化寬鬆時期，舉債成本低，發展商多進取地借貸去賺大錢，投資3%至4%回報的項目已有利可圖，當息口抽高，仍在依靠槓桿投資的公司即時受壓，只有個別已及早「戒毒」的發展商才沒有承受太大財務壓力。
採訪、撰文：陳遠威
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