東涌東站地零入標 十年首見
本港土地市場本月連環出現流標，繼賣地表東涌第106B區臨海住宅地於本月1日流標後，位處同區的港鐵（0066.HK）東涌線延線東涌東站第一期物業發展項目昨天截標，更錄得「零標書」，即場流標，成為今年第6幅流標地皮，也是2013年2月港鐵天水圍天榮站物業發展項目因「零入標」而流標後，逾10年半以來再度有港鐵物業項目未能吸引任何發展商出價競投。
第一期可起3幢 涉1200單位
東涌東站物業發展項目位處興建中的東涌線延線東涌東站對面，總佔地約7.6公頃，港鐵擬分期發展該地塊，率先推出的第一期用地，預計可以興建3幢住宅樓宇，提供不多於1200伙，10月6日接到32家發展商提交意向書，包括長實（01113）、新地（00016）和會德豐地產等本地主要發展商。
港鐵上月隨即推出該用地招標，至昨天截標，惟本報記者於九龍灣港鐵總部的入標現場所見，只有一家不知名財團昨派員到場提交一份文件。港鐵最終未有確認該份文件為正式入標，即於傍晚宣布沒有就該項目收到任何標書，意味東涌東站第一期流標收場。
有份提交意向書的會德豐地產，其主席梁志堅坦言曾經考慮獨資入標，但「計唔掂數」，最終放棄提交標書。「老實講，東涌今時今日係新發展區，而家呢邊填海㗎嘛，要做開荒牛，一幢樓都未有，將來我哋都冇把握（住宅單位可以）賣咩價（錢）。」
建商場地庫成本高 窒礙競投
有不願透露身份的發展商表示，港鐵要求發展商負責興建配套和公用設施，基座商場和相關的配套涉及興建最少3層地庫，大大增加該用地的建築成本，利率高企下發展風險高，都令地產界卻步。
資料顯示，東涌東站第一期位於東涌東站物業發展項目的東南部分，總樓面面積約78.34萬方呎，其中住宅樓面面積約69.59萬方呎，另約8.75萬方呎樓面面積用作商場等非住宅用途。
據悉，港鐵招標時已採用較簡單的招標方式，由港鐵自行負責支付該用地的補地價，發展商須支付11億元前期費用，折合每方呎住宅樓面面積約1581元，並以入標財團自行向港鐵建議的分紅比例定輸贏，商場部分建成後則由港鐵持有，但仍欠缺吸引力。
對上一個「零標書」的港鐵發展項目，要數2013年2月截標的天榮站項目，原有兩家發展商到場提交文件，惟最終未獲確認為標書，令該用地流標收場。地政總署當時就該用地釐定的補地價，以每方呎樓面計算為2735元，業界質疑屬過高水平，兼且工程涉及遷移和重置運作中的輕鐵站，發展限制多、成本高，影響入標意欲。
港鐵在2013年年底重推該用地招標，2014年1月截標，惜再度流標；直至2015年第三度招標，結果由新地（00016）擊敗3個對手奪標，當時每方呎補地價降至1546元，約兩年時間累瀉43.5%。天榮站項目分兩期發展為大型住宅項目，第一期已經命名為YOHO WEST，提供1393個單位，有機會本月登場。
市況差拖累 今年第6幅流標
綜觀今年土地市場，循港鐵和市區重建局項目及賣地表招標的土地，共出現6個項目流標，其中3個位處大嶼山和東涌一帶，港鐵今年內推出的兩個地皮更是全部流標，包括東涌東站第一期和今年2月流標的小蠔灣物業發展項目第一期。至於賣地表東涌第106B區臨海住宅地，在市場憂慮基建配套是否足夠下於本月初流標。
美聯測量師行董事林子彬認為，前述3幅流標的大嶼山用地都位處新發展範圍，交通及配套均未到位，影響對發展商的吸引力，加上近期市況仍存在不少變數，利息成本續高企，增加發展風險。
後話
在商言商，立理！
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