美聯黃建業：香港優勢漸「煙消雲散」 料全年樓價升幅「捧蛋」 撰文： 蔡偉南
出版：2023-08-30 16:54
經濟復甦緩慢，令本港樓市表現波動。美聯集團主席黃建業指出，上半年樓市表現較預期差，首季旺市屬曇花一現，反映經濟引擎失速，通關「紅利」迅速耗盡，復甦動力減弱，香港優勢將漸漸「煙消雲散」，引致樓市見頂回落，而且跌勢已成，預測全年樓價升幅「捧蛋」，重返2017年即6年前的水平，料蝕讓個案攀升。他又指，「辣招」原地踏步，絕對已經過時，認為「撤辣」刻不容緩。
黃建業認為，地產、金融、旅遊等多個行業支柱現裂痕，為免負資產數目增加，並進一步加大財赤，提出六大建議救港經濟，呼籲立即全面減稅，包括減收利得稅、樓股印花稅，並大力發展具香港獨特優勢的行業，吸引移民及外資，達至刺激經濟的效果。
通關「紅利」耗盡 「樓股小陽春」曇花一現 黃建業認為，疫情鎖港經年，重創香港經濟及樓市，內地與香港全面通關卻遲於其他國家，打擊中外資金信心，通關「紅利」迅速耗盡，首季「樓股小陽春」曇花一現，其後本港樓市及股市皆高位回軟，經濟陷苦海，本港多個支柱行業驚現「裂痕」。
當中，恒生指數於8月曾一度低至17,600點，創今年新低；首4個月樓價升約6.3%，惟其後樓價掉頭回落，至今（截至8月28日）已累跌3.03%，2023年迄今升幅已經收窄至3.09%，新盤帶頭「劈價」，未來樓價續有下調壓力。樓價高位回落，成交卻未大幅回升，今年首七個月的整體物業註冊量僅錄約39,248 宗，創2016年後的同期次低紀錄，僅輕微高於去年約3.8%；註冊金額更創2016年後同期新低，甚至低於去年同期3.9%。
香港「購物天堂」變窮遊地點 黃建業指出，樓股與經濟息息相關，如今的困境其實是香港經濟縮影。香港經濟未有因通關而回復舊觀，原因除了疫情遺害及加息影響，更重要的是疫後香港出現「結構性」轉變，但是經濟政策卻「原地踏步」，未有與時並進。以旅遊業為例，消費模式急變，網購及外賣程式崛起，令香港由「購物天堂」及「美食天堂」變成一日遊或窮遊地點，鮮見高消費客戶，惟特區政府仍未有策略來應對市場轉變。
支柱產業「見裂痕、陷苦海」 倡六大建議救港 黃建業指出，支柱產業見裂痕，樓股齊陷苦海，港樓跌勢已成，股市欲振乏力，經濟危機迫在眉睫，必須於支柱產業崩潰前救市，呼籲特區政府別以「不變應萬變」的心態坐失良機，建議盡快推行以下「救港六招」：
1)減股市印花稅，又或只收「單邊印花稅」，刺激港股成交，並吸引巨企來港上市；
2)減利得稅，扶助企業，增加外資來港或留港的誘因；
3)大力扶持香港有優勢的產業，包括醫療、美容、法律、保險、教育等，為香港帶來新機遇；
4)發展具香港特色的旅遊業，建構獨特「蒲點」，吸引中外旅客來港免稅購物，從而刺激消費，帶動內需
5)推出更具吸引力的移民政策，例如降低取得永久居民身份證的年期門檻，又或擴闊可供申請投資移民的範疇
6)減樓市印花稅
i) 徹底寬免外地人來港首次置業需付的3成辣稅，減低他們來港置業的成本
ii) 免除15%的新住宅印花稅，為市民換樓開方便之門
iii) 取消額外印花稅SSD，或將年期及稅率回復至「加強版」前，即買入住宅單位後頭半年內出售的稅率為15%；在6個月以上至12個月之間轉售，稅率為10%；在12個月以上至24個月之間轉售，稅率為5%
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股市回穩經濟回暖 樓市整固快完結 2023/09/02
期待已久，中央政府終落實出手救市，推動落實購買首套房貸款「認房不用認貸」政策措施，廣州、深圳已率先推出「認房不認貸」政策，讓這部分購房群體按照首套房標準貸款，令更多置業人士能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助降低居民上車成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。雖然今次救市措施只是「政策」上的微調，盡管救市力度有限，不過對中港股市已帶來刺激作用。
內地資金南下 中港股市上升
近日內地股市已明顯回穩，其中按最新滬上證指數，與上月底的低位已急漲2.3%，而深圳深成指數漲幅亦達3.1%，受惠於內地股市回穩，港股亦跟隨內地股市上升，一星期前港股一度跌至17623點的9個月低位後，新近已回升至接近18500點的水平，已突破7月底以來形成的下降軌。
從資金流向來看，雖然因應高息環境下，外資已有撤離迹象，但內地南下港股市場的資金近兩個月持續流入，8月份至今更是加大買入力度，淨買入額高達$610億港元，年內淨買盤更是超過$2,000億港元。這意味着港股市場已率先接近見底回升，加上港府近日表明將由財政司司長成立小組，研究如何增加股票市場流動性，當中包括考慮撤銷股市印花稅，加上目前港股市盈率已跌至相當吸引的水平，相信稍後港股有力回復上升軌道。
財富效應 帶動樓市向好
相信大家亦明白，股市向來是樓市重要指標之一，過去樓市暢旺的時候，大多都是股樓齊升，而相對之下，過去一年卻是股樓齊淡的一刻。無可否認，股市作為最受歡迎的投資市場，而樓市除了是商品市場亦是投資市場，投資周期，以至財富效應將會把兩者的趨勢連起來，例如當股市出現大跌之後，經濟環境轉差，當失業率上升及對前景失去信心之時，買樓的人減少，樓價自然下跌，同樣當股市大升帶來的財富效應，多少亦會帶動樓市向上。
當然筆者並非股市專家，但隨着股市回穩，加上疫後重啟後，本地經濟已明顯改善，經濟持續回升下，相信股市有力回歸上升軌，在股市財富效應下，股市上升自然有助樓市交投回穩，成交量回穩樓市整固期亦可望結束。
後話 倆新聞只刊登日期相差倆日。究竟誰是誰非？
首文建議有「救港六點」，似是頗有心思。但萬事無錢財和人才就難以執行吧？！
