樓市走勢｜通關後內地客不一定重來！香港樓市跌勢起碼維持兩年

HKBT 2022 - 12-24

【樓市走勢2023】「又到聖誕，又到聖誕」，又聽到這段歌詞的時候，即是又到年尾的時候，對於今年樓市而言不敢言是悲觀的一年，也不是太好的日子，今年是過去14年最差的一年，也是自2008年以來跌幅最多的一年，朋友問明年會否一如預計會止跌回升？那麼還要看內地經濟能否軟著陸，和能否較其他國家復甦得更快。

中國式現代化堅持穩中求進

有經濟學者認為，在經濟工作方面，中國式現代化堅持穩中求進工作總基調，完整、準確、全面貫徹新發展理念，加快構建新發展格局，著力推動高質量發展。更好統籌疫情防控和經濟社會發展，更好統籌發展和安全，全面深化改革開放，大力提振市場信心。

把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來，突出做好穩增長、穩就業、穩物價工作，有效防範化解重大風險，推動經濟運行整體好轉，實現質的有效提升和量的合理增長，為全面建設社會主義現代化國家開好局起好步。

在宏觀政策領域，內地明年將持續堅持穩字當頭、穩中求進。繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，加強各類政策協調配合優化疫情防控措施，形成共促高質量發展的合力。此外，財政政策亦將加碼，估計明年財政支持力度較今年將進一步加大。在財政資金的支持下，預計明年基建投資將繼續保持較高增長。

貨幣政策將更加穩健，而且精準有力，估計明年貨幣政策將繼續保持相對寬鬆狀態，結構性、直達性、精準性貨幣政策工具進一步加碼發力。新增信貸、新增社融、社融存量增長速度將與名義GDP增長速度匹配看，保持相對充裕。在消費領域，將更為著力擴大內地需求，充分發揮消費的基礎作用和投資的關鍵作用。

內需的擴大主要體現在兩個範疇，首先、疫情防控的優化帶動消費的復甦。疫情防控的優化，消費場景修復，將使得消費，還有其他的經濟活動，逐步回歸到一個正常狀態。其次、穩字當頭、穩中求進的宏觀政策。總體上看，明年的宏觀政策將繼續加碼，政策端的持續支持將拉動需求復甦，明顯支持基建和投資範疇。

至於香港樓市，料初期通關對樓市的確有支持作用，唯支持屬短暫性。雖然不少市場人士期望隨着本港與內地恢復正常通關，內地購買力將成為港樓的生力軍可支持樓價止跌回升，有業界人士卻認為，在內地政府嚴控資金外流的情况下，有關情况不一定會出現。

P rate(優惠利率）遲早也會跟隨H rate（拆息）而上升，在H rate剛開始上升的時候，P感受不到上升壓力；當H上升到一定程度之後，P就感受到上升壓力了，P就會上升。而事實上，不少銀行最近除了加P外，還把封頂上限調升，正是警告P會持續上升，香港加息周期才開始，明年升幅更較本年急促。

雖然目前內地的防疫措施有放寬跡象，但經濟仍然有待復甦，加上受到中美角力等不同因素影響。所以內地通關雖有助帶動樓市，但資金未必會即時流入，心理因素較大，對樓市復甦不會即時見效，僅會「跌少啲」而已，「下跌周期沒有那麼快完結，起碼維持二至三年」，內地先復甦才會輪到香港。

我早前已多次講及中港通關未能解救港樓市，全因內地經濟需要先自回穩健才可會見曙光吧。但樓市會否再倆年跌是不一定。