樓市走勢2023｜香港加息0.125厘！供樓+利息+壓力測試轉變例子
樓市走勢2023｜美國聯儲局剛宣佈加息0.25厘，本港匯豐銀行則宣跟加最優惠利率（P）0.125厘，現時利息水平為5.75%。美國方面暗示加息步伐或將暫停，業界亦預料息口見頂，有關因素對香港樓市影響甚微；但對供樓人士而言，利息支出仍有上升。一文睇清按揭相關資料、壓力測試及供樓支出變化，以及各大代理行對樓市走勢的看法。
樓市走勢2023｜美國加息0.25厘
美國聯儲局剛公佈最新議息結果，將息率上週0.25厘，聯邦基金利率加至5至5.25厘，加息幅度符合市場預期，也是為今次加息周期的第10次加息。是次議息聲明刪去有關暗示進一步加息的措辭，意味聯儲局加息周期即將完結；但年內減息機會仍微。
匯豐帶頭加息0.125厘
本港方面，本港龍頭銀行匯豐（0005.HK） 率先宣佈加息0.125厘，最優惠利率（P）現時為5.75厘，加幅少於美息，料其他銀行將陸續跟隨，市場按揭息率調整至約3.5%水平。業界人士指出，由於銀行體系結餘減少，1個月港元拆息在近日回升，P亦有上調的需要。惟美國加息週期料結束，港息亦大機會見頂。
已宣佈加息的香港銀行
- 匯豐銀行：最優惠利率加0.125厘，至5.75厘，5月5日（星期五）起生效
- 中銀香港：最優惠利率加0.125厘，至5.75厘，5月8日（星期一）起生效
- 渣打香港：最優惠貸款利率加0.125厘，由年息5.875厘調升至6厘，5月8日（星期一）起生效
業界回應｜利嘉閣按揭：美息料已見頂
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣預計，美國利率已經見頂，但第3季調頭減息的機會不大，至於香港銀行是次跟隨加P，也屬預期之內，原因是近日銀行體系總結餘早前已跌穿500億港元，同時1個月拆息由4月中下旬起已經重上3厘以上，近日更進一步升至3.5厘以上，資金成本升都令到銀行有加P的壓力。
不同息率下的供款壓力變化
以貸款額500萬元及還款期30年為例，每月供款比加息前增加不到350元：
| 加息前 | 現時水平 | 假設再加息 0.125厘 | |
| H按實際息率 | 3.375% | 3.5% | 3.625% |
| 月供 | $22,105 | $22,452 | $22,803 |
| 差幅 | -- | +$347／ +1.57% | +$351／ +1.56% |
| 壓力測試下 家庭入息 | $46,664 | $47,316 | $47,971 |
| 全期利息支出 | 296萬元 | 308萬元 | 321萬元 |
加幅0.125厘影響屬溫和
黃詠欣解釋，本地銀行於第二季仍積極搶佔按揭市場，年初中小型銀行帶頭下調按息後，大型銀行於3月亦把二手物業的實際按息下調至3.375厘，與一手新盤看齊。即使現時加息0.125厘至3.5厘，但實際按息仍較早前部分銀行達3.625厘，低了0.125厘，對供樓人士的影響算是溫和。加上大中小型銀行皆於第2季先後上調按揭現金回贈至歷史新高水平吸客，有助進一步減淡加息的影響。預計可令早前憂慮加息影響的準買家，加快入市決定，有利樓市平穩向好。
可利用高現金回贈抵銷利息支出
至於供樓中的人士，黃詠欣則建議可把握現時高現金回贈的優惠，善用轉按賺現金回贈，以上述例子來說，500萬貸款為例，轉按後可亨逾12.5萬元的現金回贈，扣除律師費等開支約1萬元，同樣有助抵銷部分供款利息開支，變相以更低息供樓。
星之谷按揭：加息符合預期
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，由於港銀已經連續兩次沒有上調按息，H按之供樓實際息率遠高於封頂息率，銀行有息差壓力，因此一如預料，港銀跟隨美國聯儲局加息上調最優惠利率。不過，加息周期已近尾聲，預料是次是港銀最後一次加息，按息於約3.5厘見頂，相比加息周期開始時的1.5厘總共升了兩厘。
減息言之尚早
不過，莊錦輝亦指出，是次美國加息周期已近尾聲，預料港銀按息經已見頂，但減息則言之過早，本港按息仍會處於3.5厘水平。
H按及P按均受影響
由於H按已達封頂息多時，故無論H按還是P按的貸款人都受影響。與是次加息之前比較，以還款期30年計，500萬元貸款額，每月還款額將增加約350元。假設以1,000萬元貸款額，每月還款額將增加約700元，升幅達約1.6%。
貸款額1,000萬元的每月供款變化
以貸款額1,000萬元、還款期30年為例：
| P按 （P-2.25%） | H按 （封頂息為P-2.25%） | |
| 加P前實際按息 | 3.375% | 3.375%（H+1.3%） |
| 加P後實際按息 | 3.5% | |
| 加P後每月供款 | $44,904 | |
| 每月供款增加 | $695 (+1.57%) | |
中原按揭王美鳳：港息或有上調壓力
中原按揭董事總經理王美鳳指出，基於美國加息周期料已見頂，本港最優惠利率P的加息周期很大機會已接近完結。至於銀行同業拆息，由於是次港息跟隨美息周期上升步伐較緩慢，現時港元拆息仍明顯低於美息超過1厘，不排除在息率正常化過程下仍會追回升幅；若拆息稍後明顯上升至逾4厘拉近與美息差幅，不排除本港按息仍有上調壓力。
每100萬貸款額月供增加約70元
對市場影響方面，王美鳳指出，是次本港加息周期較歷年溫和，美息累計加幅達5厘而港P累計加幅僅0.75厘，以往當美國聯邦基金利率上調至現時5厘至5.25厘，本港最優惠利率P已升至8厘水平，而現時最優惠利率P仍處5.75%水平；是次P上調0.125%對於供樓人士的供樓負擔影響亦輕微，每100萬月供增加約$70。
料對樓市未會構成實質影響
她續稱，基於加息幅度溫和，市場普遍預期息率已近見頂，加上近月銀行下調新造按息及提高現金回贈亦有助抵銷息率上升之影響，預期是次加息對樓市不會構成實質影響。今年樓市受惠多個利好因素已轉活，市場信心及氣氛亦已恢復，市場已預期今年加息見頂並已撇取息率疑慮因素。
美聯布少明：料本月交投進一步上升
美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，本港大型銀行今次僅加息0.125厘，升幅溫和。隨著市場預期美國加息周期接近尾聲，加上多個新盤銷售進入大直路，新盤市場百花齊放下，預期5月份一手成交量有望達2,000宗以上水平，屆時將按月升近1倍；二手方面，4月最後一周35屋苑交投反彈，並創3星期新高。預期受惠息口明朗化，二手交投將回升至4,000宗水平，樓價亦會進一步攀升。
港置馬泰陽：加息對樓市影響有限
香港置業行政總裁馬泰陽表示，市場預期美國息率已見頂，而且今次加息最優惠利率調升幅度較美國聯儲局少，相信是次加息對香港短期樓市影響不大。除息率外，亦有其他因素影響香港樓市；今年初內地與香港全面通關，及2月下旬調低印花稅，均利好香港樓市。
一、二手交投均樂觀
馬泰陽指，據《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，今年首4個月新盤銷售錄4,477宗，較去年同期的1,996宗增加約1.24倍。今年發展商推盤步伐加快，相信全年一手交投有望達15,000宗水平。至於二手交投方面，今年首4個月錄16,271宗二手住宅註冊，較去年同期的12,586宗增加約29.3%，創5年同期次高。
值得留意，當中1,000萬元或以下二手住宅錄14,013宗註冊，較去年同期的10,315宗增加約35.9%，表現跑贏大市。至於全年，二手住宅註冊量有望達45,000宗，較去年的36,974宗增加逾2成。
後話
地產佬一般上的反應是所可預料到的「無事，樓照可買照可供」。但建築商和大企有超額借貸的，便非如此輕鬆了。加息可有金融連鎖效應，拭目以待觀之。
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