東涌東站地零入標 十年首見
本港土地市場本月連環出現流標,繼賣地表東涌第106B區臨海住宅地於本月1日流標後,位處同區的港鐵(0066.HK)東涌線延線東涌東站第一期物業發展項目昨天截標,更錄得「零標書」,即場流標,成為今年第6幅流標地皮,也是2013年2月港鐵天水圍天榮站物業發展項目因「零入標」而流標後,逾10年半以來再度有港鐵物業項目未能吸引任何發展商出價競投。
第一期可起3幢 涉1200單位
東涌東站物業發展項目位處興建中的東涌線延線東涌東站對面,總佔地約7.6公頃,港鐵擬分期發展該地塊,率先推出的第一期用地,預計可以興建3幢住宅樓宇,提供不多於1200伙,10月6日接到32家發展商提交意向書,包括長實(01113)、新地(00016)和會德豐地產等本地主要發展商。
港鐵上月隨即推出該用地招標,至昨天截標,惟本報記者於九龍灣港鐵總部的入標現場所見,只有一家不知名財團昨派員到場提交一份文件。港鐵最終未有確認該份文件為正式入標,即於傍晚宣布沒有就該項目收到任何標書,意味東涌東站第一期流標收場。
有份提交意向書的會德豐地產,其主席梁志堅坦言曾經考慮獨資入標,但「計唔掂數」,最終放棄提交標書。「老實講,東涌今時今日係新發展區,而家呢邊填海㗎嘛,要做開荒牛,一幢樓都未有,將來我哋都冇把握(住宅單位可以)賣咩價(錢)。」
建商場地庫成本高 窒礙競投
有不願透露身份的發展商表示,港鐵要求發展商負責興建配套和公用設施,基座商場和相關的配套涉及興建最少3層地庫,大大增加該用地的建築成本,利率高企下發展風險高,都令地產界卻步。
資料顯示,東涌東站第一期位於東涌東站物業發展項目的東南部分,總樓面面積約78.34萬方呎,其中住宅樓面面積約69.59萬方呎,另約8.75萬方呎樓面面積用作商場等非住宅用途。
據悉,港鐵招標時已採用較簡單的招標方式,由港鐵自行負責支付該用地的補地價,發展商須支付11億元前期費用,折合每方呎住宅樓面面積約1581元,並以入標財團自行向港鐵建議的分紅比例定輸贏,商場部分建成後則由港鐵持有,但仍欠缺吸引力。
對上一個「零標書」的港鐵發展項目,要數2013年2月截標的天榮站項目,原有兩家發展商到場提交文件,惟最終未獲確認為標書,令該用地流標收場。地政總署當時就該用地釐定的補地價,以每方呎樓面計算為2735元,業界質疑屬過高水平,兼且工程涉及遷移和重置運作中的輕鐵站,發展限制多、成本高,影響入標意欲。
港鐵在2013年年底重推該用地招標,2014年1月截標,惜再度流標;直至2015年第三度招標,結果由新地(00016)擊敗3個對手奪標,當時每方呎補地價降至1546元,約兩年時間累瀉43.5%。天榮站項目分兩期發展為大型住宅項目,第一期已經命名為YOHO WEST,提供1393個單位,有機會本月登場。
市況差拖累 今年第6幅流標
綜觀今年土地市場,循港鐵和市區重建局項目及賣地表招標的土地,共出現6個項目流標,其中3個位處大嶼山和東涌一帶,港鐵今年內推出的兩個地皮更是全部流標,包括東涌東站第一期和今年2月流標的小蠔灣物業發展項目第一期。至於賣地表東涌第106B區臨海住宅地,在市場憂慮基建配套是否足夠下於本月初流標。
美聯測量師行董事林子彬認為,前述3幅流標的大嶼山用地都位處新發展範圍,交通及配套均未到位,影響對發展商的吸引力,加上近期市況仍存在不少變數,利息成本續高企,增加發展風險。
後話
在商言商,立理!
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