撤辣就能令本港樓市扭轉局面嗎？

C觀點｜撤辣就能令本港樓市扭轉局面嗎？

AM730   2024-02-28 04:30:20

有記者問我，政府若是真的全面撤辣，本港住宅樓市會否真的重新興旺起來？我說，事情當然沒有這麼簡單。因為，影響樓市的因素很多，不是改變其中一項就可以扭轉整個局面的。不過，若是可以逐一減少那些不利樓市的因素，就可能產生量變質變的效果。當此市場醞釀跌勢失控的時候，為了避免經濟進入通縮，任何有助新的資金入市的措施都是值得一試的。

辣招的主要功能是阻礙過多非自住性投資或投機性的需求入市，以免搶走了本地用家的置業機會，問題是現時市場的前景暗淡，有經濟能力的用家也不敢置業，寧願先租樓住，觀望一段時間再算。這種情況已導致本港房地產市場流動性不足，令置業者變得更加謹慎。

因此，當務之急是盡快撤銷資金入市的門檻，即使是投資或投機性的資金也得借助一下。內地最近就放寬了對購房者的資格審查，目的亦在利用非自住性的需求，去協助開發商減庫存，讓社會上被困死的資金可以解放出來。只有這樣，經濟才能恢復動力。

當然，這並不代表辣招一撤，便有大量資金湧入市場。資金肯不肯重投房地產市場，還得看(i)利率的趨勢；(ii)樓價的調整是否已經足夠；(iii)租金回報率能否升至更有吸引力的水平；(iv)實體經濟能否重展動力；(v)地緣政治的緊張局勢是否漸見紓緩等。

撤辣的主要功能是讓市民看到，政府對市場情況與市民的處境是有一定掌握的，知道甚麼政策才是適時的，甚麼政策是妨礙市場正常運作的。如果市民擔憂的問題，政府都不放在眼裏，最後卻令市民蒙受重大損失，市民怎會沒有怨言？

我不敢說，撤辣後樓價一定會大幅反彈；但我敢說，撤辣後市場的交投量一定會增加，樓價企穩的機會亦會增加。這總好過市場交投疏落，小業主因套現困難只好削價求售，釀成互相踐踏。

香港有超過五成家庭已擁有自住的物業。本來只要銀行不追補差價，樓價下跌對他們的日常生活是不會有影響的。問題是現時已有些業主，因擔心樓價會進一步下跌，覺得早點賣樓可減少損失，所以也加入了賣樓行列，令樓價遇到的壓力愈來愈大。

現時，市場普遍認為，政府若是依然故我，明知辣招過時，仍不肯撤辣的話，一定會有更多的業主選擇早賣早着，今年樓價的跌勢會比前兩年更凌厲。財爺可不要一子錯滿盤皆落索。

後話

又言之頗有理。然而全撤辣，有可能帶來樓市只迴光返照之短暫刺激效應。