樓市走勢|加P息周期剛開始!香港買樓要捱貴息不如轉投內地樓
【樓市走勢2023】本港銀行上周起,跟隨美國陸續上調最優惠利率(P),主要加幅為0.125厘,僅集友銀行最新加0.25厘,罕有不跟大隊。目前銀行因應各自貸款部署,已出現4個P,除了「細P」的5.75厘及「大P」的6厘,亦出現少數5.875厘及6.125厘。
1個月港元拆息HIBOR抽升
由於與樓按相關的1個月港元拆息(HIBOR)抽升,最新見3.77%,已明顯高於主要按息的3.5%,特別是中小型銀行的資金成本出現上升壓力,因此出現相關現象。
買家對入市採觀望態度
近排買家對入市採觀望態度。據代理指,各區成交量續跌,假期睇樓量較加息前回落約20%至50%,普遍業主又提高議價空間。不過老樓不會只聽代理的話,趁留港三天內,看看一手同二手樓,發覺有截然不同的怪現象。
把層舊樓翻新 把儲蓄轉買大灣區樓
最近有兩位朋友分別看新盤和二手樓,得到的經驗是,有大量優惠在前的一手貨,配合大量代理在現場人海戰術和示範單位下,曾有點心動入市,但抽不到前籌便放棄了,問他們原因時,宜家仲有樓住緊,一手雖然有優惠但價錢高,縱使賣了樓也要補百多萬元,不如把層舊樓翻新,把儲蓄轉買大灣區樓。
升幅更比香港可觀
「橫掂經常回內地,不用租酒店,而且講送禮,內地樓仲豪,買樓送車,而且價錢已平了兩成有多,偏遠地區更平,中長遠計,香港有一層便可,把眼光放在其他地方。」我問內地亦有本身問題喎!他們說以十年計,內地樓經濟好快跑過香港,升幅更比香港可觀(唔駁咀了)。
留低的業主總有點實力
至於二手樓,減價盤不多,始終去年跌市超低咗,留低的業主總有點實力,除非再有經濟問題發生,否則寧願封盤或改租;朋友說,宜家好多是業主盤,多數有人住緊,唔同去年大把吉盤及鎖匙盤,任睇任劈,低市價少少已經執到,所以亦暫停了睇樓,看定點再決定。
實際按息已超過三厘
有前輩說:「美國宣布加息0.25厘後,預計短期內同業拆息(H)會稍為回升,進一步影響新按揭成本。由於自去年起實際按息已累積一定升幅,實際按息已超過三厘,短期內市場仍然沒有充足的購買力,部分中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試,短期內令樓價受壓,特別是二手樓價。由於銀行體系結餘低於500億元,而美國與香港息差未來幾個月內不會收窄,今年內仍有機會加1至2次P,相信P利率動向仍是影響樓價最大因素。」
外界解讀為「放鴿」訊號
雖然美國議息聲明中,亦已刪除關於暗示將進一步加息的措詞,外界解讀為「放鴿」的訊號,甚至認為加息周期結束,但是否代表息口短期有望見頂,後市可重拾動力,相信仍要觀察美聯儲於6月中舉行的議息會議結果。
買樓者要做好心理準備
在按息仍有上升風險下,預計短期內二手低價、低量的交投情況將持續。但本港息率再有上升趨勢,這才是真正加息周期的來臨。買樓者要做好心理準備,未來日子要捱貴息。
作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。
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後話
地產佬的老實話?或是廢話?夢話?
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