樓市走勢2023｜劈價賣新盤不代表睇淡！3點破解啟德冧市迷思
樓市走勢2023｜讀者來信：Anthony Sir你好，一直有留意你的YouTube頒道，多謝分享！知道你對啟德發展挺有信心，最近我睇過一位分析員的分析，說啟德的供應挺多的，如果發展商齊齊大劈價，盡推手上的樓盤，那麼啟德區的樓價就會冧了，你覺得會有這個風險嗎？
樓市走勢2023｜啟德區新盤真的會大劈價嗎？
回覆讀者來信：如果啟德的發展商齊齊大劈價盡推樓盤，啟德樓價必冧……提出這個想法的分析員，相信對地產市場極不熟悉！
其實不止啟德，全港各地都是一樣，任何時候都是一樣，如果發展商個個都睇淡後市，不問價地大劈價盡推樓盤，樓價又點會唔冧？好驚？所以唔敢買樓？
1. 減價賣新盤成市場大趨勢
2023年疫情過去，確實有不少發展商減價賣樓。以往，發展商減價賣樓是大忌，越減價，名聲越差，之後越難賣樓，然而經過去年第五波疫情及加息潮，發展商大半年冇賣過樓，積壓了大量貨尾，市民也接受了樓價下調。
發展商把握着這個市場大趨勢，摒棄過往包袱，齊齊減價清貨，自己一個減，就難以面對過往買家，但如果個個都減，就可以推說是市場趨勢，疫後特賣！
2. 劈價賣樓僅屬短期清貨策略
發展商是睇淡後市，是否賤賣？還是純粹清貨？全面通關，經濟復常，街上人頭湧湧，俗語所謂…盲嘅都睇到！如果有留意經濟新聞，甚至會看到政府及各界政商，都努力地招攬國內外的企業及人才來港，雖然時間尚短，效果仍未顯著，但經濟復常的步伐已經慢慢展開。
盲嘅都睇到，難道發展商睇唔到？只是之前實在積壓了太多貨尾，做過生意的朋友就會明白，如果唔清貨，資金未回籠，就難以做新的生意，發展商亦是一樣。
3. 調整售價降至合理水平
再看，發展商有沒有不問價賤賣？蝕賣？今年推售的新盤，很多是因為之前市旺，賣得太貴，現在將價錢調整至較合理水平，基本上肯減1成左右，就已經有很大的承接力。
例如藍田的KOKO系列，之前賣呎價兩萬多，細單位更貴，是觀塘市中心凱匯的價錢，並不合理，今年將價錢調整至1.8萬元多起，就合理多了。又例如掃管笏的飛揚，之前呎價賣到1.5萬元以上，細單位更貴，貼近屯門元朗市中心的價錢，現在回到1.3萬元左右，才算合理。
未有跡象顯示發展商睇淡賤賣
換句話說，發展商只是略為減價至合理水平，未見大規模劈價賤賣！即使去年市況那麼差，發展商情願唔賣！賣得好的，例如KOKO、瑜一，還會加價呢，如何看到他們會睇淡後市，賤賣、蝕賣呢？
啟德區貨尾仍屢創新高
說回啟德，提出發展商齊齊大劈價賣樓的，相信極不熟悉樓市…啟德城區，已經賣得七七八八，大部份尚餘一些貨尾單位，又或者是特色單位，最近呎價都破頂，嘉峯匯有洋房賣到呎價4萬多，另外遇有Henley部份期數，大家都見到求價不求量。
跑道區配套發展可期
至於跑道區呢？你問，很多樓盤啊，齊齊劈價賣怎辦？
你有睇新聞嗎？知道9大發展商成立了商會「Park Peninsula」，決心要齊心做好跑道區的配套嗎？你有看看跑道區的地皮是那個發展商的嗎？很多地皮都是幾個發展商合作的，例如即將推售的天瀧有6個發展商合作，你覺得他們會自己打自己嗎？會用自己的左手，打自己的右手嗎？
睇重後市利好因素、做靚樓價
難道發展商沒看到澐璟呎價屢破新高，已經衝破5萬嗎？難道他們不知道很多內地買家正在計劃來香港買樓嗎？
所以，發展商為甚麼要齊齊賤賣？提出這一點假設的朋友，未免太不熟悉樓市了吧！相信發展商是齊齊做靚地區做靚價錢，多過齊齊賤賣。
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
後話
劈價賣新盤不代表睇淡？很有趣的分析！那麼是何因呢？真實動機只有地產商才能回答吧？其他人的猜測下論也似是盲人摸象，然後自圓其說。
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