樓市走勢2023｜發展商劈價售新盤！準業主：3個要點避免做苦主
樓市走勢2023｜讀者來信：Anthony Sir你好，之前一直到有睇你們的LIVE，好在聽你哋講舊年冇買到掃管笏新盤飛揚一期，可惜有朋友中了伏，去年買了！
樓市走勢2023｜讀者提問：無法上會的苦主應如何自處？
最近看見發展商大幅劈價，他們業主群都很擔心，因為他們都揀了建築期付款借高成數按揭，如果到時銀行估價不足，上唔到會，豈不是要撻訂收場，損失訂金已經夠慘，發展商還有機會追差價，血本無歸，還要負債累累，應該如何自處呢？
樓市走勢2023｜飛揚一期樓價偏高
回覆讀者來信：
幸而…我們的學員沒有遇到這個情況！平時有睇我們的LIVE都知道，一直以來我們都不建議買掃管笏這個地區，尤其是飛揚一期推出的時候，也就是去年年中加息潮出現前，折實平均呎價高達1.5萬元，一房細單位更高達1.6萬至1.7萬元。
樓市走勢2023｜劈價後樓價方算合理
我們以投資的角度去秤貨，計來計去都計唔掂數，早已在學員Whatsapp群組分享，結論是價錢太貴，風險太高，不值得買。直到最近飛揚二期推出，發展商大劈價近兩成，價錢才算合理，才有同學進駐。
買樓前宜深思熟慮
買樓，對很多人來說是重要的投資，買之前為甚麼不好好學習呢？說來也奇怪，買樓動輒幾百萬，甚至過千萬，正如很多苦主說，他們花盡積蓄才夠首期，只是想買個安樂窩，如此重要的決定，買之前為甚麼沒有深思熟慮？為甚麼沒有學習？
勿盡信他人慿見輕易下決定
只聽信身邊的朋友，只聽信代理的天花龍鳯，甚麼北部都會區，甚麼千億基建，代理的工作是幫發展商賣樓，當然甚麼都話好，怎能盡信呢？
當然，就今次事件引發的問題，政策也有需要改善的地方！
按保計劃下借高成數按揭須以建期付款
以前買新樓，即供都可以做到高成數按揭，但自從林鄭PLAN出台，只有建築期付款才可以做到高成數按揭，迫使所有資金不足，需要做高成數按揭的買家，都別無選擇地要以建築期付款，承擔申請按揭時估價不足的風險。雖說要避免爛尾的風險，但是，近年除了恆大幾乎爛尾之外，有爛尾的情況出現過嗎？怕甚麼呢？
（1）預留更多資金以備首期之需
首先，買樓之前必須要明白，建築期付款存在的風險！雖說2022年下半年的加息潮，令到樓價下跌接近兩成，實屬很多人的意料之外。然而投資就是這樣，有升也有跌，最終自己都要為自己的投資決定負責。
留意簽約及上會之間相隔時間
建築期付款，意思是收樓的時候才上會，那可能是一年、兩年，甚至三年後的事，最大的風險就是樓價下行，到時估價不足，因此我會跟學員說，最好預鬆少少首期，例如打算借9成的，原本1成首期就可以，但最好可以預留2成首期。
（2）關注市場變化
準業主要為市場變化隨時做好準備。例如2022年下半年，樓市下跌，在這半年期間，準業主就要做好心理準備，樓價有機會下行，收樓時有機會估價不足，這時候應該跟家人或朋友商量，是否可以協助提供一些備用資金，幫你多付一些首期渡過難關，順利成交之後，你再還錢給他們呢？其實除了估價不足，也會有甚他風險，例如到時你被裁員，就要搵定擔保人了。
（3）查詢多幾間銀行估價
第三，即使個別銀行估價不足，不代表所有銀行都借不足！部份中小型銀行會比較進取，即使個別大銀行估價不足，仍是可以借足按揭的，當然利息會高一點，找可靠的按揭中介協助找找，當然如果是我們的學員，可以找我們的按揭導師協助。
飛揚一期估價仍有上調機會
事實上，飛揚一期的關鍵日期是2024年3月，距今還有接近一年。隨着經濟復常，樓價反彈，相信到時銀行估價亦會上調，先做好準備吧！
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
後話
怕淪會為「苦主」？不是不斷有新聞報導地產專家都說樓市正處於大陽春又或小陽春的大好現況和前景？如此，何會苦？但若樓市是一路向春向好，為何地產商要劈價售新盤？這更影響了二手樓價。
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