「樓市小陽春」的隱憂？

• 寒柏｜「樓市小陽春」的隱憂
• orange news    議事堂
• 2023.02.20 09:03

港元利率即將會回升，無疑為本港樓市帶來隱憂。

文：寒柏

自去年底，坊間不斷有人唱好香港樓市，認為是「小陽春」將至，甚至乎有人認為是「大陽春」，憧憬樓市會有一個「V型」反彈。本年初，我們確實看到本港住宅樓市確實有些回暖跡象。據媒體報道，成交宗數回升，住宅樓價指數還錄得輕微升幅。

媒體與地產從業員一面倒的「唱好」，但細看之下，仍不時有蝕讓及減價促銷的個案。自去年住宅樓價下跌後，本年初亦只有溫和的反彈，還談不上是大升。傳媒只聚焦發展商以招標形式逐步放售的樓盤貨尾及大型藍籌屋苑的銷情，但對於工商物業仍然是買賣兩閒的情況，卻絕口不提。總括而言，本港物業市場談不上是「大陽春」，所謂「小陽春」仍是本港市民所帶動，只局限在住宅市場。

此外，筆者亦向好幾位物業投資者及地產從業員求證，暫時並未見內地投資者或資金湧入香港物業市場之情況。近日，香港樓價指數略為回軟，某些「地產大好友」亦紛紛改口，並把預期的反彈，由「V型」說成是「L型」。很多港人都認為「復常」後，本港經濟便會回到逐步2019年的情況。但環球大變局下，其實經濟情況已起變化。我們對本港樓市的前景亦不宜太樂觀。

其一、近年，內地經濟增長放緩，樓市泡沫整頓需時，「房地產金融」所造就的「財富效應」亦大幅收斂，內地遊客的消費及投資模式亦漸趨理性及審慎。本港地產界認為「通關」後，內地人會蜂湧來港置業及消費，這想法並不現實。

其二、即使內地專才來港發展，最終亦不一定會在香港落地生根。這些專才確實在香港有「住屋需求」，但卻並不一定有「投資物業需求」。現時，環球經濟不穩，內地專才就算有意來港置業，亦肯定不會為港商「高價托市」，大都採取觀望態度。

其三、香港商界裡有一個說法，指經歷疫情後，有一批內地人正打算離開，並將會把資金帶來香港。某些人認為內地資金來港，將會帶動本港樓市。但這講法有點以偏蓋全，甚至乎是一廂情願。或許有內地人打算離開，亦肯定會有人回流，從來不是一面倒的情況。某些人或許認為資金放在內地不安全，但亦會有內地人認為把資金放在海外，或會被西方制裁而更危險。此外，即使有內地人打算把部份資金放到境外，亦不見得一定會首選香港，新加坡及西方諸國都是好去處。

其四、疫情過後，世界各國的消費模式亦改變了不少。北美地區愈來愈習慣「在家辦公」，視像開會也成為常態，非必要也不用出差辦公。內地新經濟板塊亦出現了相類似的情況。此外，疫情持續了3年，內地居民早已習慣網購或到內地各省市的免稅區購物，不一定要來香港。內地人「復常」後，更傾向到西方、日韓及東南亞旅遊。香港的工商物業，例如是商廈、商場及店舖等等，還能維持「天價」的租金嗎？

其五、現時美國利息高企亦對房地產市場不利。儘管本港銀行同業拆息於近來大幅回落至2.2厘的水平，但在聯繫匯率下，美元與港元的息差亦始終不可能長時間相差太遠。近日，1年期港息掉期合約的價錢為4厘以上，表示投資者認為港息將回升，再加上銀行結餘由年初的930億港元跌近日的770億港元左右，港息始終無可避免要回升。

綜合來說，「通關」及「復常」之後，本年度1月初起港元拆息大幅回落，確實抒緩了本港物業市場的壓力。但本港住宅樓市的「小陽春」，終究是由港人自己帶動為主。我們暫時沒有看到內地資金蜂湧而來，亦未見大批內地專才來港置業。現時，港元利率即將會回升，無疑為本港樓市帶來隱憂。

作者為從事金融業，亦為自由撰稿人

本文為作者觀點，不代表本媒體立場。