看淡明年港樓 上半年跌幅未必少
2022/12/12
【明報專訊】今年6月準確預測本港住宅樓價下半年出現調整的瑞信亞太區財富管理業務董事總經理、大中華區副主席陶冬，上周五再接受訪問時仍看淡港樓，料隨着本港息口進一步跟隨美國息口上升，樓價明年仍會下跌，而且「明年上半年的跌幅未必少」。另外，雖然不少市場人士期望隨着本港與內地恢復正常通關，內地購買力將成為港樓的生力軍可支持樓價止跌回升，但陶冬暗示，在內地政府嚴控資金外流的情况下，有關情况不一定會出現。
在《Money Monday》第353期（6月20日出版）封面故事，陶冬在專訪中表示，由於美國通脹高企令當地民眾對政府十分不滿，總統拜登為了提升所屬民主黨在11月中期選舉的勝算，料會支持聯儲局下半年繼續大幅加息以遏制通脹，與此同時，日圓匯價下跌可能觸發亞洲貨幣出現競爭性貶值，一場類似1997年亞洲金融風暴的危機正在醞釀，尤其是本港樓市或面對調整壓力，呼籲投資者重視風險管理。
上述報道見報以來，美國聯儲局於7月、9月、上月每次議息會議均大幅加息0.75厘，令聯邦基金利率上端現已升至4厘，而且本港與H按掛鈎的1個月銀行同業拆息（HIBOR）一度急升至逾5厘（見圖1），在加息陰霾下，反映本港二手樓價的中原城市領先指數最新報157.67，屬5年多低位，與6月中的179.32比較，不足半年已下跌12.1%（見圖2）。
料P跟隨拆息升 增供樓負擔
記者上周五再次訪問陶冬，請教他對港樓明年後市的看法，他仍然看淡：「我相信明年香港房地產會跌，而且起碼明年上半年跌的幅度未必少。樓價在過去幾個月跌幅加快，因為這幾個月香港利率才開始明顯往上走，美國聯儲局今年3月已開始加息，至今已加息很多次，初期香港曾經不跟隨，但是現在已走到這一步，美國若再次加息的話，香港不能夠不跟加，原因是即使香港本身對於資金的需求不是這麼大，但是在聯繫匯率之下，如果港元利率與美元利率之間出現了比較大的差距，沽空港元買美元是必贏的投資策略，這樣的後果是令香港的聯繫匯率受到很大的壓力，我個人認為香港的聯繫匯率在可預見的將來不會變，這樣的話，香港的利率需要跟着美國往上走，香港的樓價難免會因此受到影響」。
雖然1個月HIBOR下半年以來大幅上升逾4厘，惟本港大型銀行僅在9月及11月分別調升最優惠利率（P）0.125厘及0.25厘，最新報5.375厘；由於H按普遍以P作為封頂利率，P暫時未有大幅上升，亦未有進一步大幅增加有關按揭供款開支。
但陶冬認為，P遲早也會跟隨HIBOR而上升：「在HIBOR剛開始上升的時候，P感受不到上升壓力；當HIBOR上升到一定程度之後，P就感受到上升壓力了，P就會上升」。
資金通關 才可支持港樓回升
另外，雖然市場普遍預測，若本港與內地恢復正常通關，內地購買力將成為港樓的生力軍，望可支持樓價止跌回升，但陶冬並不認同：「你看得太多的是物理意義上的關，人的走進走出，你看得太少的是資金意義上的關，資金的流進流出。假如你在內地有10萬元人民幣銀行存款的話，可以自己做實驗，是否可以輕易把這10萬元人民幣兌換至香港」？
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