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樓市走勢2023|劈價賣新盤不代表睇淡?

樓市走勢2023|劈價賣新盤不代表睇淡!3點破解啟德冧市迷思

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樓市走勢2023|讀者來信:Anthony Sir對啟德發展挺有信心,但有分析員說,啟德供應多,若發展商齊齊劈價、盡推樓盤,啟德區樓價就會冧。有這個風險嗎?
hkbt 2023.04.21

樓市走勢2023|讀者來信:Anthony Sir你好,一直有留意你的YouTube頒道,多謝分享!知道你對啟德發展挺有信心,最近我睇過一位分析員的分析,說啟德的供應挺多的,如果發展商齊齊大劈價,盡推手上的樓盤,那麼啟德區樓價就會冧了,你覺得會有這個風險嗎?

樓市走勢2023|啟德區新盤真的會大劈價嗎?

回覆讀者來信:如果啟德發展商齊齊大劈價盡推樓盤,啟德樓價必冧……提出這個想法的分析員,相信對地產市場極不熟悉!

其實不止啟德,全港各地都是一樣,任何時候都是一樣,如果發展商個個都睇淡後市,不問價地大劈價盡推樓盤,樓價又點會唔冧?好驚?所以唔敢買樓?

1. 減價賣新盤成市場大趨勢

2023年疫情過去,確實有不少發展商減價賣樓。以往,發展商減價賣樓是大忌,越減價,名聲越差,之後越難賣樓,然而經過去年第五波疫情及加息潮,發展商大半年冇賣過樓,積壓了大量貨尾,市民也接受了樓價下調。

發展商把握着這個市場大趨勢,摒棄過往包袱,齊齊減價清貨,自己一個減,就難以面對過往買家,但如果個個都減,就可以推說是市場趨勢,疫後特賣!

2. 劈價賣樓僅屬短期清貨策略

發展商是睇淡後市,是否賤賣?還是純粹清貨?全面通關,經濟復常,街上人頭湧湧,俗語所謂…盲嘅都睇到!如果有留意經濟新聞,甚至會看到政府及各界政商,都努力地招攬國內外的企業及人才來港,雖然時間尚短,效果仍未顯著,但經濟復常的步伐已經慢慢展開。

盲嘅都睇到,難道發展商睇唔到?只是之前實在積壓了太多貨尾,做過生意的朋友就會明白,如果唔清貨,資金未回籠,就難以做新的生意,發展商亦是一樣。

3. 調整售價降至合理水平

再看,發展商有沒有不問價賤賣?蝕賣?今年推售的新盤,很多是因為之前市旺,賣得太貴,現在將價錢調整至較合理水平,基本上肯減1成左右,就已經有很大的承接力。

例如藍田的KOKO系列,之前賣呎價兩萬多,細單位更貴,是觀塘市中心凱匯的價錢,並不合理,今年將價錢調整至1.8萬元多起,就合理多了。又例如掃管笏的飛揚,之前呎價賣到1.5萬元以上,細單位更貴,貼近屯門元朗市中心的價錢,現在回到1.3萬元左右,才算合理。

未有跡象顯示發展商睇淡賤賣

換句話說,發展商只是略為減價至合理水平,未見大規模劈價賤賣!即使去年市況那麼差,發展商情願唔賣!賣得好的,例如KOKO、瑜一,還會加價呢,如何看到他們會睇淡後市,賤賣、蝕賣呢?

啟德區貨尾仍屢創新高

說回啟德,提出發展商齊齊大劈價賣樓的,相信極不熟悉樓市…啟德城區,已經賣得七七八八,大部份尚餘一些貨尾單位,又或者是特色單位,最近呎價都破頂,嘉峯匯有洋房賣到呎價4萬多,另外遇有Henley部份期數,大家都見到求價不求量。

跑道區配套發展可期

至於跑道區呢?你問,很多樓盤啊,齊齊劈價賣怎辦?

你有睇新聞嗎?知道9大發展商成立了商會「Park Peninsula」,決心要齊心做好跑道區的配套嗎?你有看看跑道區的地皮是那個發展商的嗎?很多地皮都是幾個發展商合作的,例如即將推售的天瀧有6個發展商合作,你覺得他們會自己打自己嗎?會用自己的左手,打自己的右手嗎?

睇重後市利好因素、做靚樓價

難道發展商沒看到澐璟呎價屢破新高,已經衝破5萬嗎?難道他們不知道很多內地買家正在計劃來香港買樓嗎?

所以,發展商為甚麼要齊齊賤賣?提出這一點假設的朋友,未免太不熟悉樓市了吧!相信發展商是齊齊做靚地區做靚價錢,多過齊齊賤賣。


作者簡介:1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。


後話

劈價賣新盤不代表睇淡?很有趣的分析!那麼是何因呢?真實動機只有地產商才能回答吧?其他人的猜測下論也似是盲人摸象,然後自圓其說。












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