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中肯評論樓市 不可語出驚人!

至中分析|中肯評論樓市 不可語出驚人|蔡志忠

日前筆者發表樓市於3年內皆虧損的言論,引來坊間不少批評:「香港樓市堅如磐石,怎麼可能3年內賣出都虧損?作為樓市評論員,不要語不驚人誓不休。」

讀者的批評非常好,這讓我又有解釋的機會,筆者從事地產相關行業近38年,一直在思考如何做好樓市評論者的角色,如實反映市況。眾所周知,報章媒體上的樓市專家多數是地產界或相關人士,大家潛意識裏較為唱好樓市,也是無可厚非,至於讀者,便要自己作分析了。

可是問題來了,專家們為樓市隱惡揚善,於是連成交量長期是30年前的一半也不敢講。大家有沒有認真想過,今天這樣的成交量是甚麼概念,對各行各業帶來甚麼樣的影響?各位須知道,財金官員可能上任不久,他們需要了解地產行情,或許都會看專家們的評論文章,既然文章都唱好,那樓市便是好,減辣自然也就「冇得傾」啦。

「樓市3年內只輸不贏真實存在」

筆者認為無論是港府官員還是市民大眾,都應該接收真實訊息,更加清楚地產市道,正如本文的焦點,樓市3年內皆虧損的故事是真實存在的。在2020年以後的3年內,以1,000萬元買進一個住宅物業,支付印花税、佣金、律師費、裝修費以及按揭費等等,總成本大約是1,100萬元,3年之内賣樓必須支付額外印花稅(SSD),即由100萬至200萬元不等,假如在這段時間內賣樓,就需要將價格提高大約三成才能打和,樓價有可能賣到1,200多萬元至1,300萬元以上嗎?

答案當然是不可能,以近年樓市處於下跌的狀況來衡量,3年內買進的物業帳面幾乎都虧損,更何況成本是要加上印花稅和各項支出的。日前香港銀行再次加息,直接增加供樓負擔,進一步衝擊疲弱的物業市道,加上大量新盤堆積如山,地產商去庫存沽壓沉重,減價促銷已是唯一選擇。

人們常說要「打破樓市只升不跌的神話!」此話猶在耳邊,今天我們已在討論樓價將要跌多少,將會跌多久。樓價下調似乎又符合當局的期望,正如財政司司長陳茂波所言,今天的樓價在首置者眼中仍然偏高,港府需要優先照顧他們的買樓需求。不過,即使是03年沙士期間,樓價累跌6、7成,用家仍然不敢入市,他們害怕低處未算低。

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