與內地通關 港樓市援兵到？

 HKET   評論2023/01/14

本港於周日（8日）日前終於與內地開關，可是首日只有約5,000人入境香港，與疫情前的盛況完全不能比較。這其實不難理解：香港因本地康樂產業落後，本地留不住消費的人和資金，以往大家勉為其難願意忍受環境狹窄和娛樂選擇少，只因香港是一個賺錢的好地方；亦因為如此，當近月接連放寬防疫措施也不能提振經濟，便有人把市場的希望押在內地人來港消費之上。

無論如何，我們一直期盼「經濟因封關變差，所以開關經濟就會好」的非黑即白邏輯，更像是一種生活在重大痛苦中時，讓自己保持人生希望的主觀良好願望；實情是，早前餐飲業在本地傳統聖誕旺季好像也不熱鬧，反而有好幾家筆者喜歡的餐廳早前結業。

至於另外一個開關「都市傳說」，就是與內地通關將會利好香港樓價，筆者認為也是較缺少科學根據。

在討論例如通關這些與內地政府相關政策時，部分香港評論員常犯「自我中心」的思想錯誤，即以為人家做甚麼都是在針對香港、每個政策都是為香港度身訂造，這些分析方法精準度當然很低，很多香港人便把不能理解的政策「神格化」，倒果歸因，陷入套套邏輯（tautology）；其中的遠因，可能是因為過往有興趣「認識中國」的香港中產階級，常常對一些人物之間的小是非、陰謀論深感興趣，久而久之習慣成自然，有人甚至連作專業投資決定時也錯用這些分析方法，導致經常錯判。

「自我中心」易錯判 港樓或添沽壓

今日中國終於開關，後面可以有一萬個原因，但筆者完全想不到與提振香港原本已極高的樓價有甚麼關係；反而近年內地「房住不炒」遏抑樓價，現時美國加息，也是想為通脹降溫，達到平抑物價的效果，紓緩社會矛盾，而中國的調控進展更是比美國快、狠、準。大環境如此，香港不可能是例外。

回到樓價問題，早前筆者與長輩談及投資意見，提到現時香港樓價走勢有兩派理論：看淡的一方從經濟差的基本面惡化，估計樓價將會下跌；另一派則認為，樓價跌是臨時性，只要內地與本港一通關，「救援騎兵」便會回來拉動需求，樓價馬上又會回復回升。筆者當時的回答是，其實還可以發生第三個更差的情況，就是通關後內地人不是來港買樓，而是賣樓，進一步加劇香港樓價跌勢。

事實上，若真有國內買家力量，全面通關前已在發揮作用了，根本不用等到通關當日；要等到毋須隔離才來的，大多也是過客，來港遊玩購物，而非打算長期在港發展落地生根，不會無端在前景未明朗的情況下，買入價格仍然高昂的香港樓。

就算以中期來說，通關對香港樓也是沽壓多於購買。首先，中國經濟雖然底氣仍好，但經歷疫情和中美貿易戰後，人民也是閒錢不多，以及趨向保守，與疫情封關前的購買力不可同日而語。

第二，中國尚算是中等收入國家，有能力買香港樓的都不是普通中產，而是出手爽快的投資高手，現時兵荒馬亂，在境外多持美元現金（或港幣）有何不好？反而可能是通關後才記起在香港有物業未賣，或終於有時間來港收拾屋內文件和個人物品，順手放盤，進一步增加沽壓；而且以內地人的普遍取態，殺價通常較爽快，整個大勢加起來，便是通關更易令香港樓價斷崖式下跌。

「通關導致內地人賣樓」並非危言聳聽，例如灣仔恒大中心據報日前再度流標，2021年協鑫新能源（0451.HK）主席朱共山於賣出其個人名下貝沙灣物業，帳面賺逾4,000萬，今日回看可說是高瞻遠足。

正所謂「希望不是一種策略」（hope is not a strategy），很多時候人愈感到痛苦，就愈會期盼某些有象徵性的日子會有奇迹；但就樓市來說，這恐怕也只是一個都市傳說，到頭來通關前後較平時多出的成交，可能也是本港中產人士把通關當作一條幻想的「死綫」，促成雙方盡快完成已談好的交易。至於其他業主，若誤信後市好轉，錯過下回合跌勢前的出貨機會，則恐怕會後悔太遲。

後話

不錯的分析！