樓市走勢｜成交量未夠難定小陽春

樓市走勢｜通關刺激樓價言之尚早！成交量未夠難定小陽春

樓市走勢2023｜通關後是否代表購買力增加尚在未知之數，反而本港購買力不斷下降對樓市仍存在很危機...

【樓市走勢2023】去年全年推出新盤數字為13,499伙，佔全年全年一手私宅潛在供應34,046伙僅約4成左右，而因預測2023年的一手私宅潛在供應增至逾4萬伙，在基數增加的情況下，相信發展商要加快推盤步伐，才可減少潛在一手私宅供應數量，惟他們的推盤步伐亦相當視乎實際市況，及發展商的經營狀況。

樓市走勢｜發展商明顯放慢推新盤步伐

2022年上半年疫情嚴竣、至下半年港銀跟隨加息、股市波動，多重夾擊下發展商明顯放慢推盤步伐。2022年全年一手成交跌穿1萬宗水平，僅錄約9,100宗，較2021年全年約1.66萬宗按年大減45%，更創2013年《一手住宅物業銷售條例》實施後近九年的按年新低。

去年4月起多個焦點新樓盤登場

至第二季後段疫情稍緩和，發展商重拾推盤步伐，4月起多個焦點新盤登場，如信置（0083.HK）、嘉華（0173.HK）及中國海外（0688.HK）的港鐵錦上路站柏瓏兩期，短短三星期累沽近1,350伙；緊接暑假的新地（0016.HK）屯門NOVO LAND兩期、恒地（0012.HK）粉嶺北ONE INNOVALE三期均熱銷，推高一手交投回升至月計逾千宗水平。

去年1月至11月 香港樓價跌約13%

然而官員認為樓價下跌幅度健康，財政司司長陳茂波表示，去年1月至11月，本港樓價跌約13%，月均成交量約3,900宗，全年成交不足5萬宗，他認為這種情況屬於樓市有秩序調整。去年美國不斷加息，而香港受新冠疫情影響，既未與內地恢復通關，與國際往來也受限制，經濟環境欠佳，有意置業者態度較為審慎。

樓市成交量低

另一方面，樓宇成交量低，反映沽售單位的人士和地產商均非急於求售。似乎「官方」未會為撤辣放口風，下月公布的財政預算案在樓市着眼點仍在長遠供應，並非關短期樓價走勢。

通關刺激樓價尚之言早

但通關後是否代表購買力增加尚在未知之數，反而本港購買力不斷下降對樓市仍存在很危機，參考統計處出版《香港人口趨勢1991–2021》，香港整體人口在去年持續下跌，按年減少6.79萬人，為30年來新高。

香港嬰兒出生率不斷下降

香港的出生率也逐年下降，根據《1981年到2019年香港生育趨勢》，在2011年每千人口中新生嬰兒數為13.5個、2021年每千人口中新生嬰兒只有不足5個，可見香港嬰兒出生率不斷下降。

樓價升重要因素「需求」已減少

香港的樓市一直被指「剛需」，但從實際的數字可見，隨著流出人口增加、出生率下降，可見日後港人對於樓市的整體需求會下降，因此驅使樓價上升的重要因素「需求」已經在減少。

香港移民潮未有減少

早前行人友人指本港移民潮未有減少，移民者多為30至40歲人士，大部份為中產人士，在港有充裕購買力，集中在中小型單位樓價約1,000萬元至1,500萬元之間，所以通關後1,500萬元或以下的新增購買力，來不及補充，對介乎這範圍的樓價自然添上了壓力，而大多數為現時供應的主要分類，故新盤推售時相當有壓力。

發展商：目前樓市 大升欠理據

另一名發展商卻坦言，以目前市況，大升欠理據，何況一手價依然在水平以上，老闆也不欲減價出售，當然寄望通關後有起色，「手上大盤不少，為今年追趕銷售成績的話，也須要貼市減價」。若平過二手，老樓估計又會重現1997年金融風暴「人踩人」「盤爭客」的場面，他說不希望會發展到這樣，總之今年賣樓也步步為營。

有價有市兼成交量大升 才算樓市小陽春

近期一、二手齊轉旺，尤以新盤更勝一籌，頻頻乍現大手掃貨個案。資金以真金白銀入市豪掃「磚頭」，似乎打賭樓市已經見底，為未來樓市再展升勢作好提前部署。至於是醒目錢抑或是中伏，估計農曆新年後一個月便可知曉，若然有價有市兼成交量大幅回升才能確認樓市小陽春。

作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。！

後話

分析不錯，只有用數據作論說，非純空談，dry talk.