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樓價反彈難持續|料短期新盤低開

樓市走勢2023|待售樓花多、樓價反彈難持續|料短期新盤低開

   
    2023.04.13
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樓市走勢2023|近日新盤頻推,二手業主心雄,樓市焦點集中於一手。縱使年初樓價反彈,但升勢未必持續!發展商短期內或仍低開推盤,樓價有下行可能。

樓市走勢2023|日前找代理睇樓,近月樓市反彈,業主態度強硬,看了兩個交吉單位,另一個尚有租約(無樓睇),代理引述業主指,「一蚊都無得減」,縱使其中一個業主不在港,也透過本港代理人說,「唔急賣!」

樓市走勢2023|新盤低開吸客、二手市場受壓

這也難怪。去年跌市,若肯減價一早已賣;反之,一手盤似乎更加想賣樓,踏入4及5月,會有更多新盤推出搶客,二手更難短期改善。

反價浪潮由2月開始,加上新盤「復活」,兼且以低價搶灘,已令二手成交縮減。好的方向是大市已趨穩定,毋用大幅減價留客;不好的是少了新資金入市,導致近月成交嚴重萎縮,拖慢了回升速度,更何況新盤以低售價、低首期和低門檻搶客,使到二手市場優勢下降。

樓市走勢2023|料新盤續成樓市焦點

與以前不同,新盤加推加價異常克己,和從前旺市時連環加幅截然不同,既然未敢大幅加價,便會出現「塘水滾塘魚」膠着下去。

二手成交橫行發展,長假期內眾多市民外遊,令睇樓活動受影響,整體一及二手交投較淡,料4月
份市場焦點仍落於新盤,二手交投難免受影響。

樓市走勢2023|尚有1.3萬伙可售樓花未推出

地政總署資料顯示,首季新申請單位數目減少,但目前已批出預售樓花但尚未發售的新盤單位總數仍積存超過1.3萬伙,預期次季多個新盤魚貫登場,樓市焦點集中一手市場。有專家統計,一手住宅供應已累積有7.9萬伙,按過去三年每年平均1.46萬伙一手住宅銷售宗數計算,市場可能需要
5.4年來消化目前已落成和建築中的未售出單位。

樓市走勢2023|新盤仍有減價壓力

這意味著,縱使樓市已經回穩,發展商有消化存貨的壓力,加上全經經濟未完全復常,新資金重投樓市需要時間來觀察。

回顧去年第4季,市場氣氛相當淡靜,發展商為免割價而暫停推售新盤樓花,改為放賣貨尾現樓。積壓至今,已有相多當已獲批預售樓花同意書的新盤仍開售,疫情放寛及開關未能令樓市180度轉向,發展商變相開始減價,重點推售較遠期樓花。

樓市走勢2023|近年買樓業主或面臨帳面虧蝕

若樓花以低價開售,正反映發展商對未來一年半至兩年內樓市發展相當審慎。部份樓花價還平過現樓價的時候,正好代表過去一至兩年入市的新盤買家,帳面已錄得虧蝕,有人指「在2017年買樓的買家也可能也要蝕」。

正正老樓看的一層三房單位,業主在2019年買入,目前叫價較買入價帳面輕微蝕讓,若果真的話,過去四至五年購買的業主正享受到樓價回穩的成果。

樓市走勢2023|預期短期內新盤開價不會進取

展望第二季,新盤成交量會增加但價錢未有很大的上升動力,而且今年與明年住宅供應量屬於新高,加上發展商已經很久未有賣樓,因此有去貨壓力。在該等因素下,發展商在第二季很大機會續採「求量不求價」的策略推盤。

樓市走勢2023|未來樓價仍有機會向下

曾有專家向老樓認為,建議買家亦要觀望一段時間才考慮置業,因樓價在去年12月份已經見底,而那是短期的見底,彈升3至4個百分點;其後會出現頗強的阻力,若然屆時沒有上升, 很大機會會向下。

作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。


後話

上文章所述應似接近樓市現況的複雜性和前景不明朗走勢,也似老實故事,是好故事否只角度問題,重要的是實事求是吧。

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