三大專家剖析樓市新去向
發佈時間：03:00 2023-03-26
美持續加息壓通脹
他又說，美國通脹升溫，除俄烏戰事導致能源價格上漲，以及疫情影響供應鏈之外，美國減少進口價格廉宜的中國商品，是當地通脹向上重要原因之一，因此美國持續加息去平穩物價。
鄒廣榮又稱，樓市不會如股市般波動，價格「跳上跳落」，要預測樓市長遠趨勢，較準確方法是將住宅租金回報率，減去美國10年期國庫債券孳息率。他指出，當市場看好後市時，普遍傾向承受較高的風險溢價，即投資者願意接受較低的租金回報率，當減去10年期美債孳息率，有機會出現負數，例如1997年第2季，反映市場相當樂觀；相反，2003年第2季沙士及2009年第1季次按危機，則錄得較明顯正數，反映市場過度悲觀，之後樓市反彈。
「辣招」未能調控樓價
泓亮張翹楚表示，政府推出需求管理措施，即俗稱的「辣招」已超過12年，期間的數據顯示，並未能達致政府當初推出「辣招」壓抑樓價上升的原意，例如2013年推出從價印花稅措施，對樓價沒有很大影響，及至2016年從價印花稅再「加辣」，購買第2個單位須付額外15%的印花稅項，推出後樓價依然繼續上升。
他續稱，辣招推出未能調控樓價上升，卻「有效」壓抑成交宗數，樓價因此而受控制，每年成交宗數由實施「辣招」前十多萬宗，逐步減少，直至近兩年加上疫情的關係，每年成交宗數僅得4萬多宗，較高峰期回落不少，成交宗數下降，同時令庫房在物業稅收亦大幅減少。
張翹楚續說，政府現時是否「撤辣」處於兩難局面，但在辣招與樓價沒有太大關係時，可先考慮取消額外印花稅（SSD），令部分因經濟問題而需要賣樓套現的業主，不須繳付這些懲罰性稅項。
對於政府調整印花稅稅階，他表示，實際上受惠的僅在樓價1008萬以下單位，能減輕買家負擔的金額亦只有數萬元，對於有意入市的買家幫助不大，期望可將受惠的單位樓價擴至約1500萬。
資深投資者蔡志忠亦同意政府可先撤銷SSD。他表示，雖然「撤辣」有機會加快樓價升勢，但取消SSD，同時可以令二手市場供應量大增，在供應大增的情況下，會中和樓價上升的幅度，樓價最終會保持平穩發展。
倡分三階段「撤辣」
他又說，當年推出「辣招」屬臨時措施，但至今已實施超過12年，相關措施扭曲市場情況，期望政府可分階段「撤辣」，首先撤銷SSD，釋放供應量，下半年可撤銷買家印花稅（BSD），最後取消新從價印花稅（DSD），令「辣招」措施可完成歷史使命。
蔡志忠又指出，美國及歐洲近期相繼有銀行問題，導致投資者蒙受很大損失，部分內地投資者已經查詢將資金調往本港，相信資金有機會出現「東升西落」的流向，只要有少部分流入樓市，樓價已經向上。
他又說，今年美息將見頂，相信有機會在現水平徘徊一段時間，然而明年美國舉行大選，美國有機會減息爭取選票。
後話
地產佬要唱好樓市，無可厚非，飯碗嘛！也是在講好故事吧。但卻無啦啦拉上「東升西降」論來同炒，就匪異所思了。
上述謂：
這只傳聞，金管局和銀行界也無證實這明顯地發生在香港。
新聞述「金管局副總裁阮國恒表示，未見資金流向出現異常，但聽聞有歐美基金及投資公司向香港銀行詢問開戶情況，想分散其投資部署。」這是假新聞？又或金管局副總裁是在講假話？
2）相信資金有機會出現「東升西落」的流向。
這是基於上述傳聞而來個假如論。
3）只要有少部分流入樓市，樓價已經向上。
這更是在傳聞上的假如論上再來個假如想法。
「東升西降」「西升東降」「東來西去」等等，這類「是是非非」，「似是而非」爭論。只能一笑置之吧。
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