瑞銀：白名單非優勢 內房舉步維艱

瑞銀：白名單非優勢 內房舉步維艱 保交樓還債兩頭燒 變相國進民退 - 20230206 - 經濟

【明報專訊】在民營內房大規模爆煲後，雖然湧現一批「優質房企」白名單，但瑞銀香港/中國內地房地產研究團隊主管林鎮鴻在接受專訪時直言，「優質房企」並無優勢，列入白名單後更無法輕易躺平，除需設法「保交樓」外，「躺平會對政府白名單聲譽有損，但唔躺平就要一直想辦法還債」，還債對債價有利，卻對股份不利。加上違約潮下內房「信用清零」，過去一段日子民企又退出土地市場，料將步入縮表路徑，未來尚有潛在預售制度改變等陰霾，認為民營內房日子仍然難捱，央企、國企優勢更突出，變相「國進民退」。

明報記者 方楚茵

內地為救經濟及樓市，大規模出招，提供政策支持，一眾民營內房股價低位大反彈，但林鎮鴻對民營內房的前景未感樂觀，認為如中債增或內保外貸等招數均需要抵押品擔保，若房企仍有可動用資產，相信早已使用，故幫助不大。他透露近期廿多間參與瑞銀大中華研討會的內房均指需求並無明顯恢復信號，而農曆新年假期、疫情、收入下降及失業等都會影響賣樓。據克而瑞研究中心的數據顯示，受房企推盤積極性較低影響，2023年春節樓市成交尚未止跌（見表）。

今年新春樓市成交未止跌

林鎮鴻指短線需留意回鄉置業指標、各級城市庫存情况、以及往後3至6個月內包括盈警潮的影響。同時國家對於爛尾樓事件的做法等，會否藉此改變現行預售模式皆值得關注。

他指出，未來內地若改變預售模式將更大利好央國企內房，壓縮民企生存空間。例如現時內地預售制下，買家是即時上會，與香港預售模式可揀建期供款不同。另外香港樓花預售款需放在律師樓的信託帳戶，直至完工開發商才會收到樓款，內地則是將包括訂金、首期、按揭等均存入一個監管帳戶，但開發商在建設過程中可取用當中款項。

預售制倘改 資金成本勢增

目前三四線城市是實行「正負零」，即開發商只要打下地基，蓋到露出地面之後就可以開始預售，且對於建設資金保證要求不高。但一旦預售制度改變為樓宇「封頂」（指全幢樓宇大體初步建成）才能預售，發展商資金調配更形緊絀。林鎮鴻表示，現時打開發展商的資產負債表，負債端有三分之一都是合約負債（contract liabilities），若預售制改變將此部分抽走，發展商需以銀行開發貸填補資金空位，但開發貸多為一年期兼屬有息貸款，故按3年開發周期計，變相開發貸利息成本需乘以三。民企內房在本身毛利率不高的情况下，樓價又在「房住不炒」的框架下，更難藉開發高價產品或樓價升值支撐息差，將令民企內房的生意更難做，生存空間更窄。

相反，「如果站在國企的立場好舒服，對手的利息成本是我的幾倍，亦令我可以擴張更大市佔率」，故該行推薦股份亦傾向國企、央企。

後話

市埸整體而言，實況並不樂觀。當然對香港地產樓市也有影響。