【經濟3.0】樓市如何有秩序地調整?
前幾天，與財政司司長陳茂波在香港電台節目《眾言堂》討論本年度的《財政預算案》，當時有現場觀眾提到中產置業難和養兒貴這兩個老問題。我的即時回應是，辣招當中的雙倍印花稅，每年為庫房帶來百億稅收，這百億稅收在政府眼中是收入，在市民眼中卻是置業成本，特別是為下一代改善居住環境而換樓的中產，雙倍印花稅一直帶來莫大的不便和風險。是的，我熟悉的研究指出，長遠居住面積要加大，中產才放心生兒育女。於是，我強調長遠來說政府不宜只着重新增居住單位的數量，要居住面積得以提升，香港自然需要更大面積可供發展的土地。財政司司長又怎樣看呢？
支持增加土地供應
陳茂波的回應是，政府也想住屋「起大啲」。過去幾年增加供應，「樓價嗰度亦監察得好緊要，希望穩步發展。」司長強調，為保障本地居民優先置業，買家印花稅暫時無意取消，但亦無意上調，樓市需要有秩序地調整。
好一句「有秩序地調整」，我是衷心認同本地樓市需要有秩序地調整，這包括樓價不宜沒有秩序地大上大落，樓宇面積同樣亦不宜沒有秩序地大上大落。然而，樓價和樓宇面積的一個重要分別就是加大樓宇面積只可以透過較大的新建單位逐漸提升。
換句話說，原則上我從來是支持增加香港土地供應的。今天我想一再強調的是，香港如何有秩序地增加土地供應。
「起大啲」，這邊廂，政府近日摩拳擦掌的當然是中部水域人工島；那邊廂，大家又不要忘記政府年多前提出的北部都會區，前者，政府這樣向市民介紹其社會及經濟效益：
在交椅洲人工島全面發展後，我們估計相關經濟活動每年可帶來的增加值約為2000億元，佔本地生產總值約7%。加上提供公營房屋用地和策略性運輸基建亦具社會和經濟價值，推展交椅洲人工島項目符合社會及經濟效益……就土地收益方面，參考了至2022年11月的土地和物業成交價格，再引入較保守的市況假設，估計約為7500億元。就建造成本方面，按2018年9月價格推算的5000億元，純以土木工程相關指數調整，2022年第二季的項目總工程造價粗略推算約為5800億元。
作為經濟學者，我比任何人清楚預測經濟活動的困難，尤其交椅洲人工島的發展會否取替了香港其他地方的發展呢？
土地收益和建造成本，原則上可以是比較有把握的估算。估算7500億元的土地收益，當然比5800億元的建造成本高。然而，價格理論提醒我們，土地收益不能簡單參考現有的土地和物業成交價格，建造成本亦不能簡單以現有的土木工程相關指數略作調整計算。
雙線發展符經濟邏輯?
問題是：土地的需求受需求定律約束：供應量愈高，價格難免愈低。同樣道理，土地的供應亦受供應定律約束：需求量愈低，成本亦難免愈高。政府有責任向市民解釋，北部都會區提供的大量土地，一方面究竟會怎樣影響中部水域人工島土地的需求以至土地收益？另方面又究竟會怎樣影響人工島的供應以至建造成本？
有秩序地調整樓市，中部水域人工島和北部都會區同時雙線發展有違經濟邏輯嗎？
美國克林信大學經濟系副教授、香港大學香港經濟及商業策略研究所名譽高級研究員、中文大學香港亞太研究所經濟研究中心成員
後話
上文作者是經濟學專業人士，分析有條有理。那是否需要被重視和搶的人才？
「有秩序地調整」這話，也可似有「跌」序地調整？那究竟是否樓市巳跌到見底？近日地產商仍在疑惑又口水戰。但跌到從正價資產到負資產巳發生了，也怕似已在進一步增長。
用正能量形容詞，總好過用負能量形容詞吧！？然而，事並非無發生無所謂存在風險危機，實況如何？ 不用過度擔憂，玄學大師門都常說「有危就有機」嘛！
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